El mercado inmobiliario de Dubai es uno de los sectores clave en la economía del Emirato, y los bienes raíces de lujo son una de las partes principales de la imagen cultural de la ciudad a la vista del público.
Los inmuebles de lujo tienen muchas características atractivas para la inversión, sin embargo, como ocurre con cualquier inversión, el sector premium del mercado debe ser estudiado cuidadosamente desde diferentes puntos de vista, teniendo en cuenta los múltiples factores que lo configuran.
Solo si tiene una comprensión suficiente de la situación, puede comenzar a invertir grandes fondos en propiedades inmobiliarias atractivas con confianza.
Intentaremos dar una imagen completa de lo que se ofrece en este sector inmobiliario en Dubai, y explicaremos por qué la élite inmobiliaria del Emirato es uno de los mejores destinos de inversión entre el resto de líderes mundiales.
El contenido del artículo:
Uno de los líderes del mercado mundial
Los bienes raíces premium en Dubai atraen cada año a más inversores extranjeros de todo el mundo. Se sienten atraídos por regímenes fiscales favorables, una variedad de visas para grandes inversores, conveniencia y reglas simplificadas para la compra de bienes raíces, altos ingresos, mayor seguridad de los depósitos.
El mercado inmobiliario de Dubai ya está bastante maduro, desde 2002 ha estado desarrollándose activamente y haciéndolo bajo la cuidadosa supervisión tanto del estado como de los desarrolladores inmobiliarios clave. Sin embargo, en comparación con otros líderes del mercado mundial, el Emirato es un mercado bastante joven y moderno, lo que le confiere sus ventajas.
La primera ventaja es la accesibilidad.
Disponibilidad de vivienda de lujo
A pesar de que el estilo de vida "de lujo" es prácticamente la marca del Emirato, la vivienda, las comodidades y los beneficios para los residentes, incluidos los extranjeros, son uno de los más bajos entre los líderes del mercado mundial.
La diferencia es especialmente fuerte cuando se compara la ciudad con gigantes del sector premium como Singapur, Nueva York y Londres.
Según la agencia analítica Knight Frank, así como algunas otras, en 2020, los precios de las viviendas de primera categoría alcanzaron mínimos históricos. Incluso cuando los líderes de la calificación KF mostraron un aumento en los precios en sus sectores a principios de 2021, Dubai continuó una tendencia constante a la baja. Y esta tendencia se ha estado formando durante años.
Recién a mediados de 2021, el paradigma de movimiento de precios cambió a lo contrario y el sector comenzó a mostrar crecimiento.
En este momento, se está formando una situación atractiva para los inversores, cuando el crecimiento de los precios está en un comienzo bajo y existe la oportunidad de comprar una cantidad suficiente de propiedad para aumentar sus propios ingresos en los próximos años.
Para dar una idea específica de lo barato que son las viviendas caras en Dubai: por $ 1 millón en la ciudad, puede comprar cinco veces más espacio habitable que en Londres.
En este momento, más de 40.000 propiedades residenciales diferentes se negocian en el Emirato a la marca del millón de dólares, solo superada por jugadores importantes como Nueva York.
Mónaco, Hong Kong, Singapur y Ginebra también son mucho más caras que las propiedades inmobiliarias de Dubai.
En otras palabras, en este momento, Dubai se compara favorablemente con sus competidores tanto con precios bajos como con alto potencial de crecimiento debido al bajo efecto de inicio.
Dubai también es el hogar de algunos de los desarrolladores más grandes del sector premium del mundo. No tenga miedo de que los precios bajos sean una señal de baja calidad. Esta situación no se debe a la calidad de los inmuebles, sino a su cantidad, que muchas veces supera la demanda físicamente posible de los compradores.
Al mismo tiempo, una gran cantidad de proyectos en el Emirato son viviendas, que en muchos sentidos es más arte que espacio para vivir a un alto precio.
Uno de los desarrolladores líderes y más famosos de la ciudad es Emaar Properties. Este último tiene proyectos de élite como un grupo de villas de Arabian Ranches y un microdistrito costero construido desde cero: Emaar Beachfront.
Emaar, como muchas otras empresas, como DAMAC o Select Group, suele ofrecer apartamentos o villas de lujo que superan con creces las mejores ofertas en Singapur y Londres en calidad.
En principio, cualquier duda sobre la competencia de los desarrolladores de Dubai se elimina por el hecho de que objetos de arte arquitectónico y de ingeniería como Palm Jumeirah y Burj Khalifa se encuentran en la ciudad.
Y nuevamente, debemos repetir que esto está disponible para una amplia gama de inversores y expatriados. En Dubai, el costo del mantenimiento del hogar, los servicios sociales, médicos y educativos, el entretenimiento y la venta minorista es un 20-40% más barato que en los mercados ya mencionados tanto de Occidente como de Asia.
Sin obstáculos para los inversores
Otra característica distintiva del mercado de Dubai son las regulaciones, los requisitos y los procedimientos simplificados al máximo para comprar una casa, incluso para los extranjeros que nunca han sido residentes de los Emiratos Árabes Unidos.
Además, el Emirato no es solo un conocido centro turístico y mercado inmobiliario. La ciudad también está altamente comercializada y económicamente diversificada. Por último, pero no menos importante, esto se logra por el hecho de que las autoridades de Dubai han hecho todo lo posible para minimizar las dificultades al abrir un negocio en su propio territorio. Al mismo tiempo, estamos hablando de empresas tanto offshore como "onshore".
Los inversores pueden contentarse con un sistema fiscal libre de disputas sobre la renta personal, la propiedad y los impuestos sobre la tierra. Además, ser propietario de un inmueble a través de una empresa otorga una gran parte del anonimato, ya que solo se registra la propiedad del inmueble por parte de la empresa, y no quién usa exactamente la vivienda en este momento.
En Dubai, es fácil obtener una hipoteca que cubrirá hasta el 80% de los costos de compra de bienes raíces de lujo. Al mismo tiempo, si va a ganar dinero con los activos adquiridos, puede contentarse con uno de los ROI más altos del mundo (retorno de la inversión) al nivel del 8-15%.
Conveniente ubicación geográfica
Dubai se encuentra en la costa del Golfo Pérsico y es uno de los principales centros de transporte de Oriente Medio, que conecta convenientemente este y oeste.
Una zona horaria conveniente, una infraestructura de transporte desarrollada y la capacidad de llegar rápidamente a ciudades clave en Asia, Europa y Medio Oriente hacen que la ciudad sea conveniente tanto para negocios como para trabajos remotos, así como para turistas y viajeros.
Indicadores económicos del sector
Como ya hemos indicado, el mercado inmobiliario de lujo en Dubai, por un lado, se encuentra en un rango de precios bajo debido al desequilibrio de oferta y demanda que ha existido en los últimos años, por otro lado, ha comenzado a entrar la tendencia opuesta al crecimiento de los precios, lo que hace que este año sea ideal para los inversores.
Puede que tenga tiempo para comprar una vivienda barata, pero en los próximos años ganará con su crecimiento intensivo.
Podemos conocer el crecimiento a partir de los siguientes datos:
Por el momento, el mercado del emirato ha crecido más del 45% en comparación con 2020, lo que ha socavado un poco la economía turística tradicional de los Emiratos.
Según DLD (Departamento de Administración de Tierras de Dubai), de los $ 5.9 mil millones ganados por el sector inmobiliario para mayo de 2021, el sector inmobiliario residencial generó $ 2.9 mil millones. La compra mediante registro hipotecario generó $ 1,76 mil millones, otros $ 1,1 mil millones se recibieron de subsidios directos al sector.
En mayo se realizaron un total de 6.021 transacciones, de las cuales 5.359 fueron operaciones de compraventa. 11.387 nuevos inversores ingresaron al mercado, lo que representó el 66% del flujo total de inversores en los primeros cinco meses de 2021.
S&P Global ha publicado una previsión positiva, contando con un crecimiento de los ingresos del sector de más del 30% a finales de este año. Los analistas de la agencia esperan que el PIB del emirato crezca un 3,5% en 2021 y un 2,5% en 2022.
Al mismo tiempo, una gran agencia analítica Property Monitor informa que durante los últimos siete meses, el mercado de Dubai ha experimentado un aumento gradual de los precios en un 10% en comparación con una caída en 2020.
Según Knight Frank, el volumen total de ventas de bienes raíces en el mercado durante los últimos cuatro años ha alcanzado un récord de $ 3,02 mil millones.
Recuperación del mercado inmobiliario de lujo
A finales de junio de 2021, se presentaron en Dubái 42.000 viviendas de lujo por valor de 1 millón de dólares.
Para julio de este año, los compradores ya habían comprado 22 propiedades residenciales de lujo con un costo total de $ 770 millones. En 2020, solo se compraron 19 objetos.
La tendencia de comprar bienes raíces en Dubai desde $ 10 millones puede indicar un cambio global en el sector residencial hacia el crecimiento, dado que el Emirato muestra los mejores resultados desde 2015.
El líder del mercado son las villas en Palm Jumeirah.
Faisal Durrani, jefe de investigación de Medio Oriente en Knight Frank, cree que el crecimiento en el sector inmobiliario de lujo se debe al éxito del gobierno en la lucha contra el COVID-19 y la flexibilización de las restricciones de cuarentena, que han llevado a un récord. afluencia de inversores adinerados al mercado desde enero de 2021.
Si en abril-mayo de este año todavía se esperaba una caída moderada de los precios del sector, a principios de julio se hizo evidente una tendencia de crecimiento pequeña pero estable, que continuará durante el próximo año o dos.
Una amplia oferta inmobiliaria
Una de las principales características que atraen a los inversores es el tamaño y la variedad de inmuebles premium que se ofrecen: villas, adosados, áticos, apartamentos de cinco o más habitaciones.
Los desarrolladores de Dubai traen al mercado anualmente más de 60,000 nuevos proyectos de vivienda, una gran parte de los cuales son objetos costosos en las lujosas áreas de Palm Jumeirah, Dubai Marina, Emirates Hills, Downtown Dubai y muchos otros.
En general, el mercado inmobiliario residencial en Dubai se puede dividir en dos categorías de vivienda mencionadas:
- El primero son apartamentos y áticos.
- El segundo son villas y casas adosadas.
Áreas populares de Dubái con apartamentos de lujo:
- Dubai Marina: ROI: 5,50%; Precio por m2. - $ 3.310.
- Centro de Dubái: ROI: 4,57%; Precio por m2 - $ 5,145.
- Business Bay: ROI - 5,35%; Precio por m2 - $ 3.408.
- Palm Jumeirah: ROI - 4,47%; Precio por metro cuadrado - $ 4,581.
- JBR: ROI - 3,81%; Precio por m2 - $ 4.347.
Dubai Marina sigue atrayendo el mayor interés de compradores e inversores debido a las propiedades inmobiliarias de alta calidad, la ubicación conveniente en la costa y la proximidad a las atracciones turísticas.
El precio medio por metro cuadrado de los apartamentos en Dubai Marina aumentó un 5,62%.
En otras comunidades populares, como el centro de Dubai, Business Bay y Palm Jumeirah, el precio del metro cuadrado aumenta entre un 5 y un 8%.
Zonas populares de Dubái con villas de lujo:
- Ranchos árabes: ROI - 5,20%; Precio por m2 - $ 2.779.
- Dubai Hills Estate: ROI: 4,88%; Precio por metro cuadrado - $ 3,179.
- La Villa: ROI - 4,65%; Precio por metro cuadrado - $ 1,949.
- Palm Jumeirah: ROI - 4,22%; Precio por metro cuadrado - $ 6,672.
- Jumeirah Golf Estate: ROI: 4,73%; Precio por metro cuadrado - $ 3,158.
Los ranchos árabes siguen siendo los favoritos entre los compradores de villas de lujo. El precio por metro cuadrado en algunos casos aumentó hasta el 8,9%. El costo de compra de villas de cuatro habitaciones aumentó un 8,3%, las villas de cinco habitaciones aumentaron un 6,7%.
En Dubai Hills Estate, el crecimiento en el costo de un metro cuadrado fue del 7%, las villas de cuatro dormitorios también aumentaron en un 7%. En otros grupos populares de villas, los precios aumentaron entre un 7% y un 10%.
Conclusión
Como resultado, se puede decir lo siguiente sobre las propiedades inmobiliarias de lujo en Dubai: el mercado se ha abaratado durante mucho tiempo, lo que lo hizo rentable para uso personal, por ejemplo, para expatriados. Pero a mediados de este año, hubo una crisis de tendencias en el sector, y ahora los inversores deberían estar interesados en comprar bienes raíces premium para captar la tendencia de crecimiento desde sus inicios.
El mercado en su conjunto crea obstáculos mínimos para los inversores y para iniciar un negocio, está ubicado geográficamente favorablemente para atraer a una gran cantidad de personas que crean una gran demanda.
Posiciones de liderazgo en el mercado mundial y una amplia oferta de inmuebles de diferentes tamaños y configuraciones permiten a cualquier inversor elegir una propiedad que coincida exactamente con sus preferencias personales o planes de ganancias.
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