Las propiedades inmobiliarias de lujo son la tarjeta de presentación de Dubai.
Esta oferta viene en varios tipos, tamaños y configuraciones. En la clase premium, el inversor y el comprador encontrarán grandes apartamentos verticales, áticos, villas de cinco o más dormitorios, adosados fabricados con los mejores materiales con la implicación de famosos diseñadores.
Todo esto, por supuesto, se encuentra en atractivas áreas turísticas, turísticas y comerciales: aldeas de cabañas cerradas como Arabian Ranches, islas artificiales de Palm Jumeirah y Palm Jebel Ali, la animada Business Bay y el centro de Dubai.
Es decir, la oferta es amplia y diversa, lo que siempre ha llamado mucho la atención de turistas, inversores comerciales y extranjeros expatriados.
Sin embargo, Dubai no es el único mercado inmobiliario de lujo en el mundo, al mismo tiempo, la población dispuesta a comprar una propiedad de este tipo es bastante limitada por razones obvias. En este sentido, incluso mucha atención a los bienes raíces del emirato ha sido insuficiente durante muchos años y no se ha mantenido al día con el crecimiento de la demanda.
Todo esto ha dado lugar a una tendencia a largo plazo de caída de los precios de los inmuebles caros. El aumento de la oferta debido al ritmo de construcción en constante aumento ha alcanzado tal desequilibrio en 2021 que, entre los 25 mercados inmobiliarios de lujo líderes en el mundo, Dubai fue una de las dos ciudades que no mostró ningún crecimiento de precios en absoluto. Su vecino era Buenos Aires.
Las propiedades inmobiliarias de lujo son un mercado elegante. Al estar en el segmento de precios más alto, solo puede contar con la demanda de un estrato relativamente estrecho de compradores e inversores con grandes capitales y grandes ingresos.
Debido a esto, está sujeto a fluctuaciones, ya que la oferta excede regularmente la demanda, y solo la audiencia objetivo específica pierde interés en el mercado por un corto tiempo; la oferta comenzará a perder rápidamente de precio.
A veces también hay tales excesos, en los que algunas propiedades inmobiliarias de élite son un poco más caras que los grandes objetos del segmento medio. Estos no son los mejores indicadores de lo que debería ser una propiedad de clase premium.
Esta tendencia se ha observado durante muchos años en las propiedades inmobiliarias de lujo en Dubai, alcanzando una caída récord de precios en 2020, cuando la vida cara resultó ser más barata que nunca.
En este artículo analizaremos por qué se ha formado tal tendencia y qué está sucediendo en este momento en el sector inmobiliario de lujo.
El contenido del artículo:
Caída de precios de varios años
Ya hemos hablado de cómo Dubái resultó ser una de las dos ciudades en el Top 25 de los mercados inmobiliarios de lujo, que para mayo de 2021, según la agencia Knight Frank, mostraba una tendencia continua de caída de precios.
Curiosamente, el resto del mercado creció en los primeros cinco meses y lo hizo en gran medida con un aumento de cientos de por ciento en comparación con el año anterior. Se han vendido más de 62.000 unidades de inmuebles y en 2022 se espera que el indicador sea de más de 63.500 edificios residenciales.
Desde 2009, estas fueron las tasas de construcción más altas del Emirato. Curiosamente, fue en 2008-2009 cuando el sector inmobiliario de lujo de Dubai alcanzó su punto máximo debido a un fuerte desequilibrio de oferta y demanda, del que no puede salir durante más de una década.
Cabe señalar que la caída en el costo de los inmuebles de lujo no es una tendencia completamente negativa. En Dubai, el sector premium aparece de vez en cuando, simplemente no es lo suficientemente fuerte como para consolidar una nueva tendencia.
Por lo tanto, en el contexto del debilitamiento de las medidas de cuarentena a principios de 2021, el mercado atrajo a muchos inversores extranjeros y expatriados nuevos y ricos. Pero el crecimiento de la demanda resultó ser desigual tanto por tipo de inmueble como geográficamente.
En este sentido, algunos sectores de la oferta crecieron, pero otros compensaron el crecimiento, continuando su declive.
Ilustremos la situación con cifras concretas: en este momento, por un millón de dólares en Dubai, se pueden comprar cinco veces más objetos inmobiliarios de lujo que, por ejemplo, en Londres o Nueva York. Por $ 1 millón, puede comprar 42,356 casas en el territorio del Emirato.
Según las previsiones, los precios de las propiedades inmobiliarias de lujo por valor de alrededor de 1 millón de dólares en 2021 seguirán cayendo un 2%.
Según Faisal Durrani, jefe de investigación de Medio Oriente en Knight Frank, el costo de los bienes raíces residenciales en general debería caer en un 2-3%, el costo de las villas, en un 3-4%. Como ya se mencionó, es probable que la tendencia general a la baja continúe en los próximos años.
Sin embargo, en la primavera de 2021, se observó que la tasa de caída de los precios podría disminuir en los próximos dos años.
Pero esto sucederá si se alivian las restricciones al movimiento entre países, y la próxima exposición mundial "Expo-2020" en Dubai será un incentivo para el mercado, dicen los analistas hoy.
Debe entenderse que las propiedades inmobiliarias de lujo baratas ciertamente no son un problema. Por un lado, no hay mejor momento para que los inversores compren una propiedad de clase premium a un precio récord para el futuro.
Sin embargo, sin una previsión de crecimiento pronunciado para los próximos años, se desconoce cuándo esta adquisición comenzará a generar ingresos suficientes para cubrir las inversiones. Al menos, si desea comprar una propiedad como inversor, y no para uso personal.
Sin embargo, todo lo que hemos esbozado anteriormente es la situación para mayo de 2021. A principios de julio, se produjeron cambios inesperados que obligaron a muchos a reconsiderar sus expectativas para el sector en los próximos años.
El cambio de 2021
En los primeros días de julio, varias agencias de calificación publicaron pronósticos positivos sobre el próximo rápido crecimiento del sector inmobiliario de lujo. Esto superó por completo todas las expectativas anteriores del mercado.
La tesis principal en todas las previsiones fue la confianza de que todos los segmentos del mercado han pasado su punto más bajo, incluida la oferta de inmuebles premium.
Esta noticia fue seguida por noticias sobre el aumento de las calificaciones crediticias de varios desarrolladores importantes en Dubai.
Por ejemplo, la agencia internacional S&P Global Ratings cambió la calificación negativa de Emaar Properties a estable. Se señaló que una de las principales fuentes de ingresos para Emaar son los bienes raíces costosos, por lo que en el contexto de un cambio positivo en el mercado, es lógico esperar un aumento en los indicadores de ganancias de la compañía.
En la primera mitad de 2021, más de 10,000 nuevos inversionistas ingresaron al mercado del Emirato. Y esto a pesar de que todavía existen serias restricciones en el mundo para combatir el coronavirus provocado por la pandemia COVID-19.
Dubai finalmente ha logrado sacar la economía de la "aguja" de los dólares del petróleo y el turismo, diversificando el mercado debido al sector de TI desarrollado, la alta comercialización y el desarrollo de las áreas industriales de la ciudad.
La diversificación se vio fortalecida por las nuevas reformas en el campo de la migración, así como por los planes conjuntos del Estado y los desarrolladores en el mercado inmobiliario hasta 2040. En este momento, los ecos del fortalecimiento de la economía ya son visibles - se expresan en el crecimiento de la IED y la afluencia de trabajadores extranjeros altamente calificados.
La demanda en el sector, incluso de bienes raíces premium, se ve impulsada por el inicio de la exposición mundial Expo-2020 en octubre de 2021.
S&P Global ha dado un pronóstico positivo para el crecimiento de los ingresos del sector del 30% para fines de este año, y se espera que el crecimiento general del PIB sea de aproximadamente 3.5% en 2021 y 2.5% en 2022.
Las villas y las casas adosadas han mostrado un rápido crecimiento y los apartamentos deberían seguir esta tendencia en los próximos meses. El crecimiento general de los precios en el emirato fue del 8,3% al 10%, si se compara con 2020.
Los bienes raíces confeccionados, incluida la élite, recibieron una atención especial. La demanda de los inversores de esta oferta se ha desplazado de los inmuebles sobre plano, que dominó el año pasado (nota: sobre plano son inmuebles en construcción).
Jeanne Jocinke, CEO de Property Monitor, espera que el crecimiento no siempre sea alto, pero definitivamente será estable.
En algunas áreas de Dubai, ya existe una situación en la que la demanda de clase premium excede la oferta, por lo que los vendedores tienen la oportunidad de subir los precios de manera agresiva.
Entre estas áreas, el lugar principal lo ocupan las áreas costeras y turísticas, así como las ubicadas cerca del sur de Dubai, la sede de la Expo.
Julio : fuerte crecimiento del sector
En los primeros seis meses de este año, se vendieron más inmuebles de primera clase que en todo 2020.
El mercado inmobiliario de Dubai cerró junio con tales cifras.
En total, se vendieron 22 propiedades de lujo por un total de $ 770 millones en los primeros seis meses. En 2020, se vendieron 19 objetos.
Sin embargo, los bienes raíces por $ 10 millones se están convirtiendo en la norma.
Todos los anteriores son los mejores resultados del mercado desde 2015.
Palm Jumeirah resultó ser el área más popular entre los compradores de bienes raíces costosos: hubo ventas líderes de villas por valor de más de $ 30 millones.
Tales cambios en Dubai, que siempre ha estado alejado de las tendencias de aumento de los precios de las propiedades de lujo, muestra las perspectivas de crecimiento de los precios en todo el mundo.
Knight Frank atribuye el aumento de la demanda al éxito del gobierno emiratí en la lucha contra el COVID-19, la estabilización de la situación y la flexibilización de las restricciones de cuarentena.
Otro evento también afectará el crecimiento de los precios en los próximos meses: las acciones de los propietarios antes de la próxima congelación de las tarifas de alquiler durante los próximos tres años.
Esta situación en este momento parece muy incierta y es un problema.
La esencia de este problema es que, en un contexto de turbulencia y fluctuaciones en el mercado de viviendas de alquiler en Dubai, la principal agencia inmobiliaria del Emirato, el Departamento de Tierras de Dubai (DLD), anunció en abril planes para congelar las tarifas para los próximos tres. años. El comienzo de la congelación debería ocurrir en el verano de 2021.
Sin embargo, la propia DLD no dice nada sobre qué sectores serán definitivamente congelados y cuáles pueden recibir alivio, ya sea que se trate de la propiedad completa o de tipos individuales. ¿Habrá áreas excluidas de la congelación o se planea realizar una regulación completa de todo el mercado?
Dado que los ingresos por alquileres son la principal fuente de ingresos de los bienes raíces en el emirato, para muchos, el congelamiento se convirtió en una fuente de pánico y los obligó a renegociar rápidamente los contratos con los inquilinos a tasas más altas. Las tarifas que deberían fijarse para los próximos años.
En solo unos pocos meses, de enero a mayo de 2021, la tarifa de alquiler aumentó en $ 9,500 - $ 15,000. Y este no es el límite en absoluto.
Si esta tendencia continúa, y es probable que continúe, significa que el alquiler de inmuebles de lujo crecerá rápidamente, y esto será seguido por un aumento en los precios de venta, ya que parte de la demanda pasará del alquiler a la compra aún barata. inmobiliaria de lujo.
Pronósticos
Entonces, para inversores y compradores, ¿qué esperar de las propiedades inmobiliarias de lujo en los próximos meses y qué hacer?
Los inmuebles del segmento de precios superiores han estado en una fase de caída de precios estable en los últimos años. Como resultado, alcanzaron su mínimo histórico en 2020, lo que los convirtió en una adquisición extremadamente rentable para aquellos que quieren encontrar viviendas de lujo para vivir, así como para inversores ricos que toman activos "para crecer".
Sin embargo, en solo seis meses, a mediados de 2021, la tendencia que ha estado ocurriendo durante más de una década finalmente ha mostrado signos de cambio.
Esto le hace pensar que quizás los próximos meses sean la última oportunidad para que los inversores compren propiedades inmobiliarias de lujo a precios récord.
El sector inmobiliario de lujo no es grande en números absolutos, pero puede ser muy rentable.
Existen todos los requisitos previos para esperar un aumento múltiple de los precios y las ganancias de un activo de este tipo, por lo que es importante no perderse el momento.
