L'immobilier de luxe est la carte de visite de Dubaï.
Cette offre se décline en différents types, tailles et configurations. Dans la classe premium, l'investisseur et l'acheteur trouveront de grands appartements verticaux, des penthouses, des villas de cinq chambres ou plus, des maisons de ville faites des meilleurs matériaux avec la participation de designers célèbres.
Tout cela, bien sûr, est situé dans des zones touristiques, de villégiature et d'affaires attrayantes — des villages de chalets fermés comme des ranchs arabes, des îles artificielles de Palm Jumeirah et Palm Jebel Ali, Business Bay animée et Downtown Dubaï.
En d'autres termes, l'offre est large et diversifiée ce qui a toujours attiré beaucoup d'attention de la part des touristes, des investisseurs d'affaires et des étrangers expatriés.
Cependant, Dubaï n'est pas le seul marché immobilier de luxe au monde, en même temps, la population prête à acheter une telle propriété est assez limitée pour des raisons évidentes. À cet égard, même une grande attention à l'immobilier de l'émirat est insuffisante depuis de nombreuses années et n'a pas suivi la croissance de la demande.
Tout cela a conduit à une tendance à long terme à la baisse des prix de l'immobilier coûteux. L'augmentation de l'offre due au rythme de construction en constante augmentation a atteint un tel déséquilibre d'ici 2021 que parmi les 25 principaux marchés de l'immobilier de luxe au monde, Dubaï était l'une des deux villes qui n'a pas du tout affiché de croissance des prix. Son voisin était Buenos Aires.
L'immobilier de luxe est un marché délicat. Étant dans le segment de prix le plus élevé, il ne peut compter que sur la demande d'une strate relativement étroite d'acheteurs et d'investisseurs aux capitaux importants et aux revenus importants.
Pour cette raison, il est sujet à des fluctuations car l'offre dépasse régulièrement la demande et seul le public cible spécifié perd de l'intérêt pour le marché pendant une courte période — l'offre commencera à perdre rapidement en prix.
Parfois, il y a aussi de tels excès, dans lesquels certains biens immobiliers d'élite sont légèrement plus chers que les gros objets du segment moyen. Ce ne sont pas les meilleurs indicateurs de ce que devrait être une propriété de classe supérieure.
Cette tendance est observée depuis de nombreuses années dans l'immobilier de luxe à Dubaï atteignant une baisse de prix record en 2020, lorsque la vie chère s'est avérée moins chère que jamais.
Dans cet article, nous analyserons pourquoi une telle tendance s'est formée et ce qui se passe actuellement dans le secteur de l'immobilier de luxe.
Le contenu de l'article:
Baisse de prix pluriannuelle
Nous avons déjà parlé de la façon dont Dubaï s'est avérée être l'une des deux villes du Top 25 des marchés de l'immobilier de luxe qui en mai 2021, selon l'agence Knight Frank, montrait une tendance continue à la baisse des prix.
Fait intéressant, le reste du marché a augmenté au cours des cinq premiers mois et l'a fait en grande partie avec une augmentation de centaines de pour cent par rapport à l'année précédente. Plus de 62 000 unités immobilières ont été vendues, et en 2022, l'indicateur devrait être plus de 63 500 bâtiments résidentiels.
Depuis 2009, ce sont les taux de construction les plus élevés de l'Émirat. Fait intéressant, c'est en 2008-2009 que le secteur de l'immobilier de luxe à Dubaï a atteint un sommet en raison d'un fort déséquilibre de l'offre et de la demande, dont il ne peut sortir avant plus d'une décennie.
Il convient de noter que la baisse du coût de l'immobilier de luxe n'est pas une tendance complètement négative. À Dubaï, le secteur premium affiche de temps en temps des hausses — elles ne sont tout simplement pas assez fortes pour consolider une nouvelle tendance.
Ainsi, dans le contexte de l'affaiblissement des mesures de quarantaine au début de 2021, de nombreux nouveaux et riches investisseurs étrangers et expatriés ont été attirés par le marché. Mais la croissance de la demande s'est avérée inégale à la fois par type d'immobilier et géographiquement.
À cet égard, certains secteurs de l'offre ont augmenté, mais d'autres ont compensé la croissance, continuant de diminuer.
Illustrons la situation avec des chiffres concrets: pour le moment, pour un million de dollars à Dubaï, vous pouvez acheter cinq fois plus d'objets immobiliers de luxe que, par exemple, à Londres ou à New York. Pour un million de dollars, vous pouvez acheter 42 356 maisons sur le territoire de l'Émirat.
Selon les prévisions, les prix de l'immobilier de luxe d'une valeur d'environ 1 million de dollars en 2021 continueront de baisser de 2%.
Selon Faisal Durrani, responsable de la recherche sur le Moyen-Orient chez Knight Frank, le coût de l'immobilier résidentiel en général devrait baisser de 2 à 3%, le coût des villas de 3 à 4%. Comme déjà mentionné, la tendance générale à la baisse devrait se poursuivre au cours des prochaines années.
Cependant, au printemps 2021, il a été noté que le taux de baisse des prix pourrait ralentir au cours des deux prochaines années.
Mais cela se produira si les restrictions à la circulation entre les pays sont assouplies et que la prochaine exposition universelle "Expo-2020" à Dubaï sera une telle incitation pour le marché, disent les analystes aujourd'hui.
Il faut comprendre que l'immobilier de luxe bon marché n'est certainement pas un problème. D'une part, il n'y a pas de meilleur moment pour les investisseurs que maintenant pour acheter une propriété de première classe à un prix record pour l'avenir.
Cependant, sans prévision de croissance prononcée pour les années à venir, on ignore quand cette acquisition commencera à générer des revenus suffisants pour couvrir les investissements. Du moins, si vous souhaitez acheter une propriété en tant qu'investisseur, et non pour un usage personnel.
Cependant, tout ce que nous avons décrit ci-dessus est la situation pour mai 2021. Début juillet, des changements inattendus ont forcé beaucoup de gens à reconsidérer leurs attentes pour le secteur dans les années à venir.
Le tournant de 2021
Dans les premiers jours de juillet plusieurs agences de notation ont publié des prévisions positives sur la croissance rapide à venir du secteur de l'immobilier de luxe. Cela a complètement dépassé toutes les attentes précédentes du marché.
La thèse principale dans toutes les prévisions était la confiance que tous les segments de marché ont dépassé leur point le plus bas, y compris l'offre d'immobilier haut de gamme.
Cette nouvelle a été suivie de nouvelles sur l'augmentation des notations de crédit de plusieurs grands promoteurs à Dubaï.
Par exemple, l'agence internationale S&P Global Ratings a changé la note négative des propriétés Emaar en stable. Il a été souligné que l'une des principales sources de revenus d'Emaar est l'immobilier coûteux, donc dans le contexte d'un changement positif du marché, il est logique de s'attendre à une augmentation des indicateurs de profit de l'entreprise.
Au premier semestre 2021, plus de 10 000 nouveaux investisseurs sont entrés sur le marché de l'Émirat. Et ce malgré le fait qu'il existe encore de sérieuses restrictions dans le monde pour lutter contre le coronavirus causé par la pandémie de COVID-19.
Dubaï a finalement réussi à sortir l'économie de "l'aiguille" des dollars pétroliers et du tourisme, en diversifiant le marché en raison du secteur informatique développé, de la forte commercialisation et du développement des zones industrielles de la ville.
La diversification a été renforcée par de nouvelles réformes dans le domaine de la migration, ainsi que par des plans conjoints de l'État et des promoteurs sur le marché immobilier jusqu'en 2040. À l'heure actuelle, les échos du renforcement de l'économie sont déjà visibles, ils s'expriment dans la croissance des FDI et l'afflux de travailleurs étrangers hautement qualifiés.
La demande dans le secteur, y compris pour l'immobilier haut de gamme est alimentée par le début de l'exposition universelle Expo-2020 en octobre 2021.
S & P Global a donné des prévisions positives pour la croissance des revenus du secteur de 30% d'ici la fin de cette année et la croissance globale du PIB devrait être d'environ 3,5% en 2021 et de 2,5% en 2022.
Les villas et les maisons de ville ont connu une croissance rapide et les appartements devraient suivre cette tendance au cours des prochains mois. La croissance globale des prix dans l'émirat était de 8,3% à 10% si elle est mesurée par rapport à 2020.
L'immobilier prêt à l'emploi, y compris l'élite, a reçu une attention particulière. La demande des investisseurs pour cette offre s'est déplacée de l'immobilier hors plan qui dominait l'année dernière(remarque: l'immobilier hors plan est l'immobilier en construction).
Jeanne Jocinke, PDG de Property Monitor, s'attend à ce que la croissance ne soit pas toujours élevée, mais elle sera certainement stable.
Dans certaines régions de Dubaï, il existe déjà une situation où la demande de classe premium dépasse l'offre, de sorte que les vendeurs ont la possibilité d'augmenter agressivement les prix.
Parmi ces zones, la place principale est occupée par les zones côtières et de villégiature, ainsi que celles situées près de Dubaï Sud - le lieu de l'Expo.
Juillet et forte croissance du secteur
Au cours des six premiers mois de cette année, plus de biens immobiliers haut de gamme ont été vendus que sur l'ensemble de 2020.
Le marché immobilier de Dubaï s'est terminé en juin avec de tels chiffres.
Au total, 22 propriétés de luxe ont été vendues pour un total de 770 millions de dollars au cours des six premiers mois. En 2020, 19 objets ont été vendus.
Cependant, l'immobilier pour 10 millions de dollars devient la norme.
Tous les résultats ci-dessus sont les meilleurs résultats du marché depuis 2015.
Palm Jumeirah s'est avéré être la zone la plus populaire auprès des acheteurs de biens immobiliers coûteux — il y avait des ventes de villas d'une valeur de plus de 30 millions de dollars.
De tels changements à Dubaï, qui a toujours été loin des tendances à la hausse des prix de l'immobilier de luxe, montrent les perspectives de croissance des prix dans le monde entier.
Knight Frank attribue l'augmentation de la demande au succès du gouvernement émirati dans la lutte contre COVID-19, à la stabilisation de la situation et à l'assouplissement des restrictions de quarantaine.
Un autre événement affectera également la croissance des prix au cours des prochains mois — les actions des propriétaires avant le prochain gel des tarifs de location pour les trois prochaines années.
Cette situation semble pour le moment très incertaine et pose problème.
L'essence de ce problème est que, dans un contexte de turbulences et de fluctuations du marché du logement locatif à Dubaï, la principale agence immobilière de l'Émirat — le Dubai Land Department (DLD) a annoncé en avril son intention de geler les tarifs pour les trois prochaines années. Le début du gel devrait avoir lieu à l'été 2021.
Cependant, le DLD lui-même ne sait pas quels secteurs seront définitivement gelés et lesquels pourraient bénéficier d'un allègement, qu'il s'agisse de l'ensemble du bien ou de types individuels. Y aura-t-il des zones exclues du gel ou est-il prévu de procéder à une réglementation complète de l'ensemble du marché.
Étant donné que les revenus locatifs sont la principale source de revenus sur l'immobilier dans l'émirat, pour beaucoup, le gel est devenu une source de panique et les a obligés à renégocier rapidement les contrats avec les locataires à des taux plus élevés. Les taux qui devraient être fixés pour les années à venir.
En quelques mois, de janvier à mai 2021, le tarif de location a augmenté de 9 500 à 15 000$. Et ce n'est pas du tout la limite.
Si cette tendance se poursuit, et elle est susceptible de se poursuivre, cela signifie que la location de biens immobiliers de luxe augmentera rapidement, et cela sera suivi d'une augmentation des prix de vente, car une partie de la demande passera de la location à l'achat de biens immobiliers de luxe encore bon marché.
Prévision
Et donc, pour les investisseurs et les acheteurs à quoi s'attendre de l'immobilier de luxe dans les mois à venir et que faire?
L'immobilier du segment des prix supérieurs a connu une phase de baisse stable des prix ces dernières années. En conséquence, ils ont atteint leur minimum historique en 2020, ce qui en a fait une acquisition extrêmement rentable pour ceux qui veulent trouver un logement de luxe pour y vivre, ainsi que pour les riches investisseurs qui prennent des actifs "pour la croissance".
Cependant, en six mois, à la mi-2021, la tendance qui dure depuis plus d'une décennie a enfin montré des signes de changement.
Cela vous fait penser que les prochains mois sont peut-être la dernière chance pour les investisseurs d'acheter de l'immobilier de luxe à des prix record.
Le secteur de l'immobilier de luxe n'est pas important en chiffres absolus, mais il peut être très rentable.
Il y a toutes les conditions préalables pour s'attendre à une augmentation multiple des prix et des bénéfices d'un tel actif, il est donc important de ne pas manquer le moment.
