Роскошная недвижимость — это визитная карточка Дубая.
В премиум-классе инвестор и покупатель найдут крупные вертикальные апартаменты, пентхаусы, виллы с пятью и более спальными комнатами, таунхаусы, сооруженные из лучших материалов и с привлечением известных дизайнеров.
Все это, разумеется, располагается в привлекательных туристических, курортных и бизнес-районах, таких как — закрытые коттеджные поселки, например, Арабиан Ранчес, искусственные острова Пальма Джумейра и Пальма Джебель-Али, бурлящие жизнью Бизнес Бэй и Даунтаун Дубай.
Другими словами, предложение широкое и разнообразное, что всегда привлекало большое внимание туристов, бизнес-инвесторов и иностранцев-экспатов.
Тем не менее, Дубай является не единственным рынком элитной недвижимости в мире, где население, готовое покупать такую недвижимость, по очевидным причинам достаточно ограничено. Ввиду этого даже большое внимание к недвижимости эмирата долгие годы оказывалось недостаточным и не поспевало за ростом спроса.
Все это привело к продолжительному падению цен на дорогую недвижимость. Рост предложения за счет постоянно растущих темпов строительства дошел к 2021 году до такого дисбаланса, что среди 25 ведущих рынков элитной недвижимости мира Дубай оказался одним из двух городов (второй — Буэнос-Айрес), который не показал вообще никакого роста цен.
Элитная недвижимость — прихотливый рынок. Располагаясь в самом высоком ценовом сегменте, она может полагаться на спрос относительно узкой прослойки покупателей и инвесторов с крупными капиталами и большим достатком.
Поэтому она подвержена колебаниям, так как предложение регулярно превышает спрос. И стоит указанной целевой аудитории ненадолго потерять интерес к рынку — все предложения начинают стремительно терять в цене.
Иногда случаются и такие эксцессы, когда некоторые объекты элитной недвижимости стоят немногим больше, чем крупные объекты среднего сегмента. Не самые хорошие показатели для недвижимости премиум-класса.
Данный тренд многие годы испытывала на себе элитная недвижимость Дубая, в результате произошло рекордное падение цен в 2020 году, когда дорогая жизнь оказалась как никогда дешевой.
В этой статье мы разберем причины формирования такой тенденции и опишем настоящее положение сектора элитной недвижимости.
На сайте собраны только лучшие образцы сектора элитной недвижимости в Дубае.
Содержание статьи:
Многолетнее падение цен
Мы уже говорили о том, как Дубай оказался одним из двух городов в рейтинге 25 мировых рынков элитной недвижимости, который к маю 2021 года, согласно исследованиям агентства Найт Франк (Knight Frank), показал продолжающийся тренд падения цен.
Интересно то, что весь остальной рынок за первые пять месяц вырос и сделал это в значительной мере. Сотни процентов роста по сравнению с предыдущим годом. Было реализовано более 62 000 единиц недвижимости, и уже в 2022 году ожидается рост этого показателя до более чем 63 500 жилых объектов.
С 2009 года были зафиксированы самые высокие показатели темпов строительства в эмирате. Интересно, что именно с 2008–2009 годов сектор элитной недвижимости Дубая из-за сильного дисбаланса спроса и предложения вошел в пике, из которого не может выбраться уже более десяти лет.
Необходимо отметить, что удешевление элитной недвижимости не всегда представляет из себя лишь негативную тенденцию. В Дубае премиум-сектор время от времени показывает взлеты, однако они недостаточно сильные, чтобы закрепить новый тренд.
Так, ослабления карантинных мер в начале 2021 года привлекли на рынок множество новых и богатых иностранных инвесторов и экспатов. Но рост спроса оказался неравномерным в распределении как по типам недвижимости, так и географически.
Ввиду этого одни секторы предложения росли, а другие — нивелировали рост продолжающимся падением.
Проиллюстрируем ситуацию конкретными цифрами: на данный момент за один миллион долларов США в Дубае можно купить в пять раз больше объектов элитной недвижимости, чем, например, в Лондоне или Нью-Йорке. На эту же сумму уже сегодня можно приобрести 42 356 домов на территории эмирата.
По прогнозам, в 2021 году стоимость роскошной недвижимости примерно в один миллион долларов США ожидает дальнейшее снижение на 2%.
По словам Файсала Дуррани, главы отдела исследований Ближнего Востока агентства Найт Франк (Knight Frank), стоимость жилой недвижимости в целом должна упасть на 2–3%, стоимость вилл — на 3–4%. Как указывается, общий тренд снижения в ближайшие несколько лет, вероятно, сохранится.
Впрочем, еще весной 2021 года отмечалось, что скорость снижения цен может замедлиться в ближайший год или два.
Но произойдет это в том случае, если ограничения на передвижение между странами будут ослабляться, а всемирная выставка «Экспо-2020» в Дубае проявит себя именно таким стимулом для рынка недвижимости, каким его рассматривают аналитики сегодня.
Стоит понимать, что дешевая элитная недвижимость не является безусловной проблемой. С одной стороны, для инвесторов нет лучшего времени, чем сейчас, для покупки рекордно дешевой собственности премиум-класса на будущее.
Однако без выраженного прогноза роста на ближайшие годы неизвестно, когда данное приобретение начнет приносить достаточные доходы для покрытия вложений. По крайней мере, если вы хотите купить недвижимость как инвестор, а не для личного пользования.
Однако все, что мы изложили выше — ситуация на май 2021 года. К началу июля произошло неожиданное изменение, которое заставило многих пересмотреть свои ожидания от сектора в ближайшие годы.
Поворот 2021 года
В первых числах июля сразу несколько рейтинговых агентств выпустили позитивные прогнозы о предстоящем стремительном росте сектора элитной недвижимости. Это полностью перекрыло все предыдущие ожидания от рынка.
Главным тезисом во всех прогнозах стала уверенность, что все сегменты рынка прошли свою низшую точку, в том числе предложение недвижимости премиум-класса.
За этими новостями последовали другие о повышении кредитных рейтингов нескольких крупных застройщиков Дубая.
Например, международное агентство "Эс энд Пи Глобал Рейтингс" (S&P Global Ratings) изменило негативный рейтинг компании "Имар Пропертис" (Emaar Properties) на стабильный. Указывалось, что для "Имара" один из главных источников дохода — является дорогая недвижимость, поэтому на фоне позитивного сдвига рынка логично ожидать и возрастания показателей прибыли компании.
В первой половине 2021 года на рынок эмирата пришло более 10 000 новых инвесторов. И это несмотря на то, что в мире до сих пор сохраняются сильные антиковидные ограничения.
Дубай смог, наконец, снять экономику с «иглы» нефтедолларов и туризма, диверсифицировав рынок развитым IТ-сектором, высокой коммерциализацией и развитием индустриальных районов города.
Диверсификацию укрепили новые реформы в сфере миграции, а также совместные планы Правительства и застройщиков на рынок недвижимости до 2040 года. В данный момент уже видны результаты укрепления экономики, что выразилось в росте прямых иностранных инвестиций (ПИИ) и увеличении притока иностранных высококвалифицированных рабочих.
Спрос в секторе, в том числе недвижимости премиум-класса, также подстегивается открывающейся в октябре 2021 года всемирной выставкой «Экспо-2020».
Эс энд Пи Глобал Рейтингс (S&P Global) спрогнозировало 30-процентный рост прибыли в секторе к концу текущего года, к тому же ожидается рост совокупного ВВП на 3,5% в 2021 и на 2,5% в 2022 году.
Стремительный рост показали виллы и таунхаусы, апартаменты должны последовать тренду в ближайшие несколько месяцев. Общий рост цен по эмирату составил 8,3%, по сравнению с 2020 годом — 10%.
Особое развитие получила готовая недвижимость, в том числе элитная. Спрос инвесторов на это предложение перешел с доминировавшей в прошлом году офф-план недвижимости (прим. off-plan — строящаяся недвижимость).
Жанн Йочинке, генеральный директор "Проперти Монитор" (Property Monitor), ожидает, что рост не всегда будет высоким, но точно будет стабильным.
В некоторых районах Дубая уже сложилась ситуация, когда спрос на жилье премиум-класса превышает предложение, поэтому продавцы получили возможность агрессивно повышать цены.
Среди этих районов главное место занимают прибрежные и курортные зоны, а также те, которые располагаются недалеко от Дубай Саус (Dubai South) — места проведения выставки.
Июль — резкий рост сектора
За первые шесть месяцев текущего года было продано больше недвижимости премиум-класса, чем за весь 2020 год.
С такими цифрами закончил июнь рынок недвижимости Дубая.
За первые шесть месяцев было продано 22 элитных объекта общей стоимостью 770 миллионов долларов США, в 2020 году было продано лишь 19 объектов.
Однако нормой становится недвижимость за 10 миллионов долларов США.
Все вышеперечисленное — лучшие результаты рынка с 2015 года.
Пальма Джумейра оказалась самым популярным районом среди приобретающих дорогую недвижимость, где список продаж возглавили виллы стоимостью более 30 миллионов долларов США.
Такие перемены в Дубае, который всегда был в стороне от трендов роста цен на роскошную недвижимость, свидетельствуют о перспективах роста цен во всем мире.
Найт Франк (Knight Frank) объясняет рост спроса успехами Правительства ОАЭ в борьбе с COVID-19, стабилизации ситуации и ослаблении карантинных ограничений.
На рост цен в ближайшие пару месяцев повлияет и еще одно событие — действия арендодателей перед грядущей заморозкой ставок аренды на ближайшие 3 года.
Эта ситуация на данный момент выглядит очень неопределенной и представляет проблему.
Суть заключается в том, что на фоне турбулентности и флуктуаций рынка аренды Дубая главное агентство по недвижимости эмирата — Департамент земельных ресурсов Дубая (Dubai Land Department, DLD) — в апреле анонсировало планы по заморозке ставок на ближайшие 3 года. Начало заморозки должно произойти уже летом 2021 года.
Однако сам Департамент не говорит о том, какие сектора точно будут заморожены, а какие могут получить послабление; касается ли это всей недвижимости или отдельных видов; будут ли районы, исключенные из заморозки, или планируется провести тотальную регуляцию всего рынка?
Учитывая, что доходы с аренды — главный источник заработка на недвижимости в эмирате, для многих заморозка стала источником паники и заставила стремительно перезаключать контракты с арендаторами по более высоким ставкам, таким, которые должны закрепиться на ближайшие годы.
Всего за несколько месяцев, с января по май 2021 года, рост ставки аренды составил 9 500–15 000 долларов США. И это вовсе не предел.
Если подобный тренд сохранится, а он, вероятно, сохранится, это означает, что аренда премиум-недвижимости будет стремительно расти, а за этим потянется и рост цен продажи, так как часть спроса переместится с аренды на покупку пока еще дешевых элитных объектов.
Прогнозы
Итак, чего ожидать от элитной недвижимости в грядущие месяцы и что делать инвесторам и покупателям?
Недвижимость верхнего ценового сегмента последние годы находилась в фазе стабильного спада цен. В итоге она достигла своего исторического минимума в 2020 году, что сделало ее крайне выгодным приобретением для тех, кто хочет найти роскошное жилье для жизни, а также для состоятельных инвесторов, берущих активы «на вырост».
Однако, всего за полгода, к середине 2021 года, тренд, длившийся более десяти лет, показал, наконец, сигнал к переменам.
Это заставляет задуматься о том, что, возможно, следующие несколько месяцев — это последний шанс для инвесторов приобрести элитную недвижимость по рекордно низким ценам.
Сектор элитной недвижимости в абсолютных цифрах не большой, но может быть очень прибыльным.
Существуют все предпосылки для того, чтобы ожидать многократного роста цен и прибыли с такого актива, поэтому важно не упустить момент.
